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让大数据说话

2019-12-06来源:延边热线


很多人都在2018年感受到了楼市的彻骨寒意。唱空楼市的看跌派终于趾高气昂的在非正即反、胜率为50%的博弈中胜利了一次。更有乐观者哗众取宠,再次怂恿提出让年轻人不要买房要敢于长期租房的论调。但让这些所谓智囊专家抛售自己名下的房产时,又扭扭捏捏不付诸行动。


关于房价涨跌的预判,业内有句话叫“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。这句话有一定的道理,虽然只是从城市化角度进行的阐述。

那么,从长期来说,一个城市未来有没有发展,和人口的多少是强相关的,这点大家应该都懂。


直观看人口数据,看不出来感觉。但有几个老外,利用开源的数据,将世界各地的人口数据投影在世界地图上,这样看上去就直观多了,而且能发现很多震撼的数据。

这个项目叫“人口山”。

(链接在此https://pudding.cool/2018/12/3d-cities-story/


可以看到,“人口山”最高最密集的地方就是中国和印度。

我们先看看欧洲和北美的人口地形图,这样后来讲到中国的时候,大家才能有比较强烈的感受。

比如这是欧洲大陆,人口向伦敦、巴黎、巴塞罗那、那不勒斯这些城市高度聚集。

下面这是伦敦,虽然出现了明显的聚集效应,但是周边还是有不少城市人口比较多。

巴黎的情况就不同了,周围基本没有多少人口,高度聚集在巴黎。

看了这幅人口地形图,我们就明白,法国只有两个地方,巴黎地区和巴黎之外。

下面是北欧,地广人稀这个概念,在这个图上就非常明显了。

下面是北美,美国东海岸,人口高度聚集在华盛顿、费城、纽约、波士顿等城市,聚集的情况也一览无余。

新加坡一枝独秀。


下面我们重点来看中国

这是从中国东海岸这个角度看到的人口情况。

与美国和欧洲相比,中国的人口地图简直是太震撼了,完全不在一个层级。

所以,拿美国和欧洲的房价来和中国比,这不科学。

下面我们将各个城市的数据打开来看,同时附上从1990年以来的人口变化情况。

其中绿色代表增长,红色代表衰退。

如下是北京和天津附近的情况,从图上可以看出,北京和天津周边人口快速的流失,向北京和天津集聚。

从图中我们可以观察到,这个集聚的力度还是不够的。

没有更加集聚,原因当然是因为政策的约束

下图是东三省的情况,人口高度向沈阳、长春、哈尔滨聚集,而且聚集力度非常高。


长三角的情况是,总体人口非常密集,但是聚集的力度不是很大的。

上海比较明显,南京和杭州稍微出众一些,苏州、常州在上海和无锡之间,其中苏州有一定的集聚效应。

宁波人口优势不明显。

中国人口密度最高,聚集的最厉害的是珠三角,密密麻麻,简直都看不清楚。

广州、深圳、香港、澳门将会形成一个超过4000万以上的超级城市群。

福州、厦门,其中厦门的聚集度非常高,但是房价已经相当贵了。

我们再来看看中部地区。

郑州位于人口的中心,已经开始显现出聚集优势。(划重点了!)

武汉周围人口密度仅次郑州,但是聚集优势明显,说明“大武汉战略有一定成效。

长沙周边人口密度稍微低一点,有聚集优势,需要提高省会首位度。

南昌周围人口密度较低,但是聚集优势明显。


下面是合肥,已经有一定聚集优势,合肥周边人口极度衰退,进入周边大城市。


下面是西部地区。

成都和重庆是双子星,周边人口密度非常高,聚集效应开始显现。

西安周围人口密度稍微低一些,但是还可以,聚集效应明显。

兰州人口密度太低。

其实老外并不了解中国,大部分知道北京和上海、香港就不错了,对于重庆,他们很是奇怪,这样一个“名不见经传”的城市为何呈现出这样的数据

下面是太原,周边人口密度较低。


下面是昆明和贵阳,人口密度还可以。


下面是南宁、海口和三亚,海南人口密度是比较低的。


下面是乌鲁木齐,周边基本没有太多人口。


人口密度最高的是珠三角地区,未来房价可能会达到一个我们目前想象不到的新高度。长三角人口也较多,但是密度不如珠三角,有进一步聚集的趋势。

京津地区是北方最大的人口集聚地,而且有全国影响力,现在是政策约束较多,如果完全放开的话,房价将不可想象。

中部地区人口优势明显,就看几个省会的首位度战略的执行情况,其中郑州、武汉现在已经显示出优势西部地区,成都和重庆是人口密度最高的地区,优势明显。


虽然人口只是所有影响房价因素中的一个,而且偏长期,但数据可以反映出一些问题,值得大家思考。关于未来房价,多关注所在的地区和城市的人口数据情况,或许比听某些专家更靠谱些。



(这是年前最后一更。Leo要在春节期间东渡扶桑,用批判的眼光去看看那个自上世纪90年代,楼市就一蹶不振的隔壁邻居。列为看官明年见。



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